일반적으로 경매란 물건을 팔고자 하는 사람,
즉 매도인이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게
매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로
청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를
말합니다. 그러나 경매는 이와 같이 매도인이 물건을
매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가
채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할
목적으로 실시하기도 합니다.
채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가
이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이
입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각
대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가
그 대표적인 예입니다.
대부분의 사람들이 경매에 참여하는 이유는
경매를 통해 좋은 물건을 얻어 이익을 얻기
위함인데요. 그만큼 어떤 물건이 경매에 부쳐
지는지를 아는 것은 중요합니다. 그렇다면 이런
경매에 대한 정보는 어디에서 알아볼 수 있을까요?
매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보/공보,
신문 또는 전자통신매체를 통해 수집할 수 잇습니다.
이것은 민사집행법 제104조 제1항 및 민사집행규칙
제11조 제1항에 규정된 사항입니다.
전자통신매체는 www.courtauction.go.kr에 들어
가시면 됩니다. 위의 공고를 통해 얻을 수 있는
입찰 관련 정보는 다음과 같습니다.
- 부동산의 표시
- 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
- 부동산의 점유자,점유의 권원,점유해서 사용할 수 있는 기간,차임 또는 보증금약정 및 그 액수
- 매각기일의 일시/장소,매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간,장소
- 최저매각가격
- 매각결정기일의 일시,장소
등입니다.
위의 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다
구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서,현황
조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습
니다.(민사집행법 제105조 제2항 및 민사집행규칙
제55조에 따름)
따라서 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕
으로 해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정할 수
있습니다.
만약 위와 같이 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면
그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해
그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한
가치를 평가하는 것이 좋습니다.
관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한
공적 기록인 부동산등기기록,토지대장,임야대장,
건축물관리대장을 열람하거나 그 등/초본을 발급
받아 다음의 사항을 확인합니다.
또한 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의
지역,지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악
합니다.(토지이용규제 기본법 제5조 및 제10조)
부동산등기기록,각종 대장,토지이용계획
확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그
물건의 입지,보존상태,점유여부 등을 확인하고
자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가해야 합니다.
서류상으로 확인했더라도 직접 확인하지 않으면
추후에 불미스러운 일이 생길 수 있기 때문입니다.
마지막으로 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석
과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건
을 결정합니다. 그리고 입찰에 참여하면 됩니다.
부동산 경매의 입찰 방법에는 호가경매,기일입찰,기간
입찰의 세 종류가 있습니다. 부동산 경매의 경우 기일
입찰이나 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙
으로 합니다.
기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를
집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행됩니다.
기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록
따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다.
개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장
높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로
결정합니다.
기간입찰이란 입찰자가 1주일~1개월의 입찰기간 내에
입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는
등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식
으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.
기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 직접 또는
등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할
필요가 없습니다. 개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내에
매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰절차에
출석할 수 잇습니다.
오늘은 경매에 참여하시는 분들이 쉽게 경매에 참여
하실 수 있도록, 경매에 참여하는 방법과 준비사항을
살펴보았습니다. 경매가 어렵게만 느껴지실 수 있는데
경매를 통해 고수익을 얻을 수도 있으므로, 많이
도전해보시기 바랍니다. 철저한 준비와 도전으로 충분히
가능합니다! 부동산 경매하는 방법에 대해 더 자세히
공부하고 싶으신 분은 아래 책을 참고해주세요~
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓ 아래! 클릭!↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
