주택 신축,개축 시 꼭 알아야 할 규제사항들 (주택,신축,개축,증축,재축,건축,건축법,주택법,개발,개발제한,제한구역)

오늘날 주택의 건축이란 단독주택과 공동주택을 신축,증축,

개축,재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말하는데, 건축물

이 없는 대지 또는 기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지에

새로 건축물을 축조하는 행위는 '신축'이라고 합니다. 주택을

건축하려는 경우에는 해당 지역에 건축이 가능한지 여부를 미리

확인해야만 합니다. 주택건축은 입지선정 후 건축규모에 따른

건축설계,관할관청의 건축허가 또는 건축신고를 한 후 실제

건축을 시작할 때 착공신고의 절차를 거치게 됩니다.

건축이 완공되면 사용승인을 받은 후 사용할 수 있는 등

복잡하고 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 오늘은 이러한

주택건축을 위한 사전준비 절차,입지선정,건축절차 등에

대해 알아보도록 하겠습니다. 먼저 주택건축이 가능한

토지에 대해 알아보겠습니다. 이 중 '농지의 전용'과 '산지

의 전용'에 대해 알아보겠습니다.

농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생 식물의

재배 외에 용도로 사용하는 것을 말하며,통상 농지에 건축

물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하는

것입니다. 농지는 전용하려는 사람은 그 농지의 소재지를

관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림축산식품부

장관 또는 그 권한을 위임받은 시,도지사 및 시장,구청장

의 허가를 받아야 합니다.

산지전용이란 산지를 다음의 어느 하나에 해당하는 용도

외로 사용하거나 이를 위해서 산지의 형질을 변경하는 것을

말합니다. - (1)조림,숲 가꾸기,입목의 벌채/굴취 (2)토석 등

임산물의 채취 (3)산지일시사용 - 산지전용을 하려는 사람은

그 용도를 정하여 산림청장 등 관할 행정청의 허가를 받아야

하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 변경허가를

받아야 합니다.

그런데 만약 해당 토지가 주택건축이 가능한 토지인지

여부를 알아보고 싶다면, 국토교통부 토지이용규제정보서비스

를 이용하시면 됩니다. 이 사이트에서는 다음의 사항을

확인하실 수 있습니다.

(1)토지이용계획 열람

토지이용계획열람은 해당 토지의 관할 시,군,구에서 발

급하는 토지이용계획확인서의 내용 중 전산발급되는 사항

으로서 지역,지구의 지정현황과 행위제한내용을 확인

할 수 있습니다.

이와는 별도로 토지이용계획확인서 등본을 발급받으

려는 사람은 해당 시,군,구청에 발급을 신청하거나 정부

24 홈페이지에서 발급신청을 할 수 있습니다.

(2) 지역,지구별 행위제한

지역,지구별 행위제한정보는 법령 및 자치법규에 용도

지역,지구별로 규정된 행위제한사항의 조문 내용을 서비스

하며, 더불어 구체적인 토지이용행위의 제한내용에 대한

확인이 가능하도록 부가정보를 제공하고 있습니다.

(3) 규제안내서 열람

주택을 건축하기 위해 관계법령에 따라 받아야 하는 인가,

허가 등의 기준,절차,구비서류 등을 기재한 안내서로서 사업

단계별 절차와 구비서류를 확인할 수 있습니다.

(4) 지형고시도면 열람

용도지역,지구의 지정 또는 변경 시 지정권자가 지형도면 고시

절차에 따라 관보 또는 공보에 고시하고 인터넷 홈페이지에

게재하여 이를 열람할 수 있도록 하고 있습니다.

다음으로 주택건축이 제한되는 토지에 대해 알아보겠

습니다. 먼저 개발제한구역 안에서는 건축이 제한됩니다.

개발제한구역에서는 주택 등 건축물의 건축행위를 할 수

없지만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 건축하려는

사람은 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다.

(1) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지와

개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지

에만 주택을 신축할 수 있습니다.

(2) 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을

소유하고 거주하는 사람은 영농의 편의를 위해 자기 소유의

기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을

신축할 수 있습니다.

(3) 기존 주택이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

보상에 관한 법률에 따른 공익사업의 시행으로 인하여 철거

되는 경우에는 그 기준 주택의 소유자가 자기 소유의 토지에 신축

하는 경우에 신축할 수 있습니다.

(4) 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서

그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지에 신축하는 경우는

신축할 수 있습니다.

둘째로, 도시자연공원구역으로 지정된 곳에서는 건축이 제한됩니다.

시,도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장은 도시

의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가,

휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에 식생이 양호한

산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 그곳을 도시

자연공원구역으로 지정할 수 있습니다. 도시자연공원구역에서

는 건축물을 건축할 수 없지만, 다음에 해당하면 허가를 받아 할

수 있습니다.

* 취락지구에 한해서 다음의 어느 하나에 해당되는 토지인 경우

(1)도시자연공원구역으로 결정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지

(2)도시자연공원구역으로 결정 당시 지목이 대가 아닌 토지로

다음의 어느 하나에 해당하는 주택이 있는 토지

-도시자연공원구역으로 결정 당시 건축법 등 관계법령에 따른 허가

를 받아 설치된 주택

-도시자연공원구역으로 결정되기 전에 건축법 등 관계법령에

따른 허가를 받아 도시자연공원구역으로 결정된 이후

설치된 주택

-도시자연공원구역으로 결정 당시 설치된 주택으로 법에 따라

준공검사필증 또는 사용승인서가 발급되고 건축물대장에 등재

된 주택

오늘은 주택 신축,개축 시 꼭 알아야 할 사항들에 대해 알아

보았습니다. 이외에도 주택 신축,개축을 할 때에는 여러 법적

규제들을 알아야 하고, 각 행정사례를 살펴보아 어느 때에 건축

이 가능한지 알아봐야 하는데요. 실제 주택 건축에 앞서 주택

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