주택임대차계약은 우리가 살면서 반드시 여러 번 체결
해야만 하는 계약 중 하나입니다. 그러니 만약 주택
임대차계약에 대해 잘 모른다면 금전적으로 많은
손해를 받게 될 것입니다. 그래서 오늘은 주택임대차
계약 전에 반드시 확인해야 할 것이 무엇인지, 그래서
손해를 최소화할 수 있는 방법은 무엇인지 알아보도록
하겠습니다.
<계약 전 확인사항>
1. 등기부의 확인 등
임대차계약 전 부동산등기부를 확인하고 부동산
소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지를
반드시 확인해봐야 합니다. 만약 실소유자가 다르다면
자칫 큰 손해를 입을 수도 있습니다. 따라서 부동산의 권
리관계를 확실히 확인해야 합니다!
2. 계약 당사자 본인 확인
임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다.
임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이지만,
임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을
가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 주택의 소유자와
계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로
등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야
합니다. 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는
경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
<부동산등기부 확인>
그렇다면, 부동산등기부를 어떻게 확인해야 하는지
구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 등기부의 열람
등기부를 열람하기 위해서는 수수료를 내고 등기기록의
열람을 청구해야 합니다. 다만 등기기록의 부속서류는
이해관계에 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다.
*열람방법*
a. 등기소 방문 : 서류마다 1200원
b. 대법원 인터넷등기소 : 등기기록마다 700원
<등기된 권리의 순위>
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에
다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. 등기의
순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는
순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는
접수번호에 따릅니다. 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는
그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에
서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.
그러므로 계약자는 등기된 권리의 순위를 반드시 확인해야
합니다!
<확정일자 등 확인>
호가정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한
안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사
자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말합니다.
쉽게 말해, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음이
공적으로 증명된 일자를 말하는 것입니다. 확정일자의 효력은
후순위채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있다는 데에 있습니다.
확정일자를 받는 데에는 가격도 저렴하니 전입신고 시 반드시
받아둡시다!
<관련 Q&A>
질문 : 공인중개사를 통해 주택임대차계약을 체결하는데,
임차인이 따로 등기부를 확인해야 하나요?
답변 : 등기부는 해당 부동산의 권리관계를 확인하는 기본
중의 기본입니다. 특히 최근 공인중개사의 사기사건도 종종
일어나고 있으므로, 등기부를 스스로 꼭 확인하시길 바랍니다.
따라서 당사자가 모두 확인하는 것이 좋습니다. 또한 등기부는
임대차계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시
한 번 확인하는 것이 좋습니다.
질문 : 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께
이사를 하여 거주하고 있는데 진짜 집주인이 따로 있다면
어떻게 해야 하나요?
답변 : 건물을 인도받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료
한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다. 해당 주택의 등기
부상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로
인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기
때문입니다.
<주택임대차계약서>
<일부 생략되었습니다.>
오늘은 주택임대차계약 시 꼭 살펴보아야 할 사항
들에 대해 알아보았습니다. 주택임대차계약은 한
개인이 가장 많은 돈을 쓰는 계약이라고 할 수
있습니다. 그만큼 가계의 재산의 큰 부분을 차지하는
만큼 잘 준비하여 손해보지 않고 계약을 체결하시길
바라겠습니다. 더 자세한 주택임대차계약에 관한
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